Normativa
¿Qué norma rige hoy la conservación de fachadas?
Casi todo lo que vas a leer sobre este trámite habla de la Ley 257 o de la Ley 6116. Las dos existieron, pero ninguna es hoy la norma que te obliga. Conviene saber por qué, porque de ahí sale la confusión con los plazos.
La cadena normativa
De la Ley 257 al Código de Edificación
La Ley 257 de la Ciudad, de 1999, instaló la obligación de certificar el estado de conservación de frentes y balcones. Durante veinte años fue la referencia, y por eso quedó en el nombre del trámite.
En 2018 la Ley 6116 la modificó entera: sustituyó sus artículos 1 a 8, derogó el 9 y actualizó el régimen de faltas. Es la que todavía figura en la mayoría de los sitios y en muchos presupuestos, casi siempre escrita como «Ley 6116 (ex Ley 257)». Ese nombre está al revés: la 6116 nunca reemplazó a la 257, la modificaba.
En 2021 la Ley 6438 reformó el Código de Edificación de la Ciudad y, en su artículo 119, abrogó la Ley 257. La obligación no desapareció: se mudó. Hoy vive en el Título 5 del Código de Edificación, «Conservación y Mantenimiento», que esa misma ley reemplazó en su artículo 111.
| Norma | Qué pasó | Hoy |
|---|---|---|
| Ley 257 (1999) | Instaló la obligación de certificar frentes y balcones | Abrogada |
| Ley 6116 (2018) | La modificó entera: sustituyó los arts. 1 a 8 y derogó el 9 | Caduca |
| Ley 6438 (2021) | Reemplazó el Título 5 del Código de Edificación (art. 111) y abrogó la Ley 257 (art. 119) | Vigente |
| Código de Edificación, art. 5.1.2 | «Conservación de Fachadas»: donde vive hoy la obligación | Es lo que rige |
¿Por qué la Ley 6116 ya no existe?
Porque cumplió su objeto. Una ley modificatoria vive hasta que sus cambios se absorben en el texto consolidado de la ley que modificó. Cuando la Ciudad aprobó la tercera actualización de su Digesto Jurídico por la Ley 6347, la 6116 fue declarada caduca por objeto cumplido.
La Ley 6438 entró en vigencia a los sesenta días hábiles de su publicación, no el día que salió en el Boletín Oficial. Es un detalle que importa cuando hay que discutir qué régimen se aplicaba a una intimación vieja. Y la 6116 no era sólo de fachadas: también modificó el régimen de matafuegos y el de faltas.
Periodicidad
¿Cada cuánto hay que certificar?
El artículo 5.1.2 fija la periodicidad según la antigüedad del edificio. Cuanto más antiguo, más seguido.
| Antigüedad del edificio | Se certifica |
|---|---|
| Desde 15 a 25 años | cada 15 años |
| Más de 25 a 35 años | cada 12 años |
| Más de 35 a 45 años | cada 10 años |
| Más de 45 a 55 años | cada 9 años |
| Más de 55 a 70 años | cada 5 años |
| Más de 70 años en adelante | cada 4 años |
Vas a encontrar esta misma tabla en muchos lados citada como «Ley 6116». Los números coinciden, pero la fuente está mal: hoy salen del Código de Edificación, y la página oficial del trámite de la Ciudad repite los mismos seis tramos.
Y hay una diferencia que no es cosmética. El texto de la Ley 6116 decía «más de 55 años en adelante, cada 5 años» y en la fila siguiente «más de 70 años, cada 4 años»: dos filas superpuestas para un mismo edificio de ochenta años. El Código lo cerró como «más de 55 a 70» y «más de 70 en adelante». Si alguien te cotiza contra la tabla vieja, en un edificio de más de setenta años puede estar leyendo mal el plazo.
La escala arranca a los quince años. Un edificio más nuevo no entra en la tabla, y lo que corresponde es mirar la fecha de finalización de obra y, si hace falta, pedir la eximición por antigüedad edilicia.
Alcance
¿Qué exige la Ciudad y qué se mira, exactamente?
El registro se hace ante la Agencia Gubernamental de Control y requiere que un profesional matriculado inspeccione el inmueble y firme un Informe Técnico. El resultado es un Certificado de Conservación con código QR.
¿Qué es «fachada» para la norma?
El artículo 5.1.2 considera fachada al frente del inmueble y a todo lo lindante con la Línea Oficial, e incluye expresamente frente, contrafrente y lateral lindante al espacio público.
En complejos edilicios de perímetro libre y semilibre cuentan también el contrafrente y los laterales, pero con una condición: que el predio donde están implantados sea de acceso público, libre e irrestricto.
No es sólo mirar
La verificación no es visual nada más. El artículo exige revisar las fijaciones, los niveles, la escuadra y el estado de cargas a que están sometidos esos elementos. Un Informe que sólo describe el aspecto está incompleto.
El objetivo de la norma es preservar la seguridad y la integridad del edificio, no cumplir un trámite. Esa diferencia se nota cuando aparece una grieta.
El listado del art. 5.1.2, que no es taxativo
- aBalcones, terrazas y azoteas.
- bBarandas, balaustres y barandales.
- cMénsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo.
- dSoportales de cualquier tipo, marquesinas y toldos.
- eAntepechos, muretes, pretiles y cargas perimetrales de azoteas y terrazas.
- fCarteles, letreros y maceteros.
- gJaharros, enlucidos, revestimientos de mármol, paneles premoldeados, azulejos, mayólicas, cerámicos, maderas, chapas metálicas y todo otro revestimiento.
- hCerramientos con armazones y vidrios planos, lisos u ondulados, simples o de seguridad, moldeados y de bloques.
- iConductos e instalaciones.
- jSoporte de antenas y antenas. No estaba en la Ley 6116: lo agregó el Código de Edificación. En edificios con antenas de telefonía en la azotea es el punto que más discusión trae.
Eximiciones
¿Quién está eximido?
Hay dos eximiciones por las características del edificio, y una tercera vía que casi nadie menciona. Ninguna es automática: se piden y quedan sujetas al análisis del organismo.
Planta baja 01
- Inmuebles de planta baja que no superen los 4,00 m de altura en su fachada al frente.
- Se cae si hay salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera.
Vivienda retirada 02
- Inmuebles destinados sólo a vivienda, con fachada al frente de más de 4,00 m y hasta 9,00 m.
- Retirados como mínimo 3,00 m de la Línea Oficial.
- Con la misma salvedad: sin salientes sobre la acera.
La tercera vía 03
- Si estás en alguno de esos dos casos y tenés salientes que no revisten mayor peligrosidad para vos ni para terceros, podés pedir igual que te exceptúen.
- Queda sujeto al análisis del organismo, pero existe y se puede intentar.
La eximición se pide por el mismo portal del trámite. Hay dos tipos: por característica edilicia, que mira la altura, y por antigüedad edilicia, que mira la fecha de construcción. ¿Cómo se pide?
Incumplimiento
¿Qué pasa si no certificás?
El propio artículo 5.1.2 lo dice: las obligaciones que impone no excluyen las penalidades previstas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana.
Vas a ver circular importes de multa en unidades fijas atribuidos a este incumplimiento. Nosotros no los publicamos, por dos razones. La primera es que el artículo del Régimen de Faltas que suele citarse para esto no aparece en el texto consolidado que publica la Ciudad. La segunda es que la unidad fija equivale al precio de medio litro de nafta de mayor octanaje y su valor se actualiza por semestre, así que cualquier cifra en pesos queda vieja dos veces por año.
Lo que sí conviene tener claro es que la intimación llega igual, y que el camino para levantarla es el Certificado. Si ya te llegó, empezá por qué te están pidiendo.
¿Te toca certificar?
Mandanos la dirección y la cantidad de pisos. Te confirmamos en qué franja está tu edificio y te pasamos el presupuesto en el día.