¿Qué norma rige hoy la conservación de fachadas?
Casi todo lo que vas a leer sobre este trámite habla de la Ley 257 o de la Ley 6116. Las dos existieron, pero ninguna de las dos es hoy la norma que te obliga. Conviene saber por qué, porque de ahí sale la confusión con los plazos.
De la Ley 257 al Código de Edificación
La Ley 257 de la Ciudad, de 1999, fue la que instaló la obligación de certificar el estado de conservación de frentes y balcones. Durante veinte años fue la referencia, y por eso quedó en el nombre del trámite.
En 2018 la Ley 6116 la modificó entera: sustituyó sus artículos 1 a 8, derogó el 9 y actualizó el régimen de faltas. Es la que todavía figura en la mayoría de los sitios y en muchos presupuestos, casi siempre escrita como «Ley 6116 (ex Ley 257)». Ese nombre está al revés: la 6116 nunca reemplazó a la 257, la modificaba.
Pero en 2021 la Ley 6438 reformó el Código de Edificación de la Ciudad y, en su artículo 119, abrogó la Ley 257. La obligación no desapareció: se mudó. Hoy vive en el Título 5 del Código de Edificación, «Conservación y Mantenimiento», que esa misma ley reformó en su artículo 111.
¿Por qué la Ley 6116 ya no existe?
Porque cumplió su objeto. Una ley modificatoria vive hasta que sus cambios se absorben en el texto consolidado de la ley que modificó. Cuando la Ciudad aprobó la tercera actualización de su Digesto Jurídico por la Ley 6347, la 6116 fue declarada caduca por objeto cumplido.
Después vino la Ley 6438, de 2021, que reformó el Código de Edificación. Su artículo 111 sustituyó el Título 5, «Conservación y Mantenimiento», y su artículo 119 abrogó la Ley 257. Con eso se cerró el círculo: la ley original abrogada, la modificatoria caduca, y la obligación viviendo en el artículo 5.1.2 del Código.
La Ley 6438 entró en vigencia a los sesenta días hábiles de su publicación, no el día que salió en el Boletín Oficial. Es un detalle que importa cuando hay que discutir qué régimen se aplicaba a una intimación vieja.
¿Cada cuánto hay que certificar?
El artículo 5.1.2 fija la periodicidad según la antigüedad del edificio. Ésta es la tabla vigente:
Desde 15 a 25 años de antigüedad: cada 15 años.
Más de 25 a 35 años: cada 12 años.
Más de 35 a 45 años: cada 10 años.
Más de 45 a 55 años: cada 9 años.
Más de 55 a 70 años: cada 5 años.
Más de 70 años en adelante: cada 4 años.
Vas a encontrar esta misma tabla en muchos lados citada como «Ley 6116». Los números coinciden, pero la fuente está mal: hoy salen del Código de Edificación. Y hay una diferencia que no es cosmética. El texto de la Ley 6116 decía «más de 55 años en adelante, cada 5 años» y en la fila siguiente «más de 70 años, cada 4 años»: dos filas superpuestas para un mismo edificio de ochenta años. El Código lo cerró como «más de 55 a 70» y «más de 70 en adelante». Si alguien te cotiza contra la tabla vieja, en un edificio de más de setenta años puede estar leyendo mal el plazo.
La escala arranca a los quince años. Un edificio más nuevo que eso no entra en la tabla, y ahí lo que corresponde es mirar la fecha de final de obra.
¿Qué exige la Ciudad en concreto?
El registro se hace ante la Agencia Gubernamental de Control, y lo emite su Dirección General de Fiscalización y Control de Obras. Requiere que un profesional matriculado inspeccione el inmueble y firme un informe técnico. El resultado es un Certificado de Conservación con código QR.
La inspección no se limita al frente sobre la vereda. El artículo 5.1.2 considera fachada al frente del inmueble y a todo lo lindante con la Línea Oficial, e incluye expresamente frente, contrafrente y lateral lindante al espacio público. En complejos edilicios de perímetro libre y semilibre cuentan también los laterales, pero con una condición: que el predio donde están implantados sea de acceso público, libre e irrestricto.
El objetivo de la norma es preservar la seguridad y la integridad estructural del edificio, no cumplir un trámite. Esa diferencia se nota cuando aparece una grieta.
¿Qué se mira, exactamente?
El Código trae un listado, y aclara que no es taxativo: balcones, terrazas y azoteas; barandas, balaustres y barandales; ménsulas, cartelas, modillones, cornisas, saledizos, cariátides, atlantes, pináculos, crestería, artesonados y todo ornamento sobrepuesto, aplicado o en voladizo; soportales, marquesinas y toldos; antepechos, muretes, pretiles y cargas perimetrales de azoteas y terrazas; carteles, letreros y maceteros; jaharros, enlucidos y revestimientos de todo tipo; cerramientos con armazones y vidrios.
Y un elemento más que casi nadie menciona: soporte de antenas y antenas. No estaba en la Ley 6116, lo agregó el Código de Edificación. En edificios con antenas de telefonía en la azotea es el punto que más discusión trae.
Además, la verificación no es sólo visual. El artículo exige revisar las fijaciones, los niveles, la escuadra y el estado de cargas a que están sometidos esos elementos. Un informe que sólo describe el aspecto está incompleto.
¿Quién está eximido?
Hay dos eximiciones por características del edificio. La primera alcanza a los inmuebles de planta baja que no superen los 4,00 metros de altura en su fachada al frente. La segunda, a los destinados sólo a vivienda cuya fachada al frente pase los 4,00 metros y llegue hasta los 9,00, y que estén retirados como mínimo 3,00 metros de la Línea Oficial.
Las dos tienen la misma salvedad: si el inmueble tiene salientes de cualquier tipo que avancen sobre el espacio público de la acera, la eximición se cae.
Y hay una tercera vía que no figura en casi ningún lado. Si estás en alguno de esos dos casos y tenés salientes, pero esas salientes no revisten mayor peligrosidad para vos ni para terceros, podés pedirle igual al organismo competente que te exceptúe. Queda sujeto a su análisis, pero existe y se puede intentar.
¿Qué pasa si no certificás?
El propio artículo 5.1.2 lo dice: las obligaciones que impone no excluyen las penalidades previstas para las faltas contra la seguridad, el bienestar y la estética urbana.
Vas a ver circular importes de multa en unidades fijas atribuidos a este incumplimiento. Nosotros no los publicamos, por dos razones. La primera es que el artículo del Régimen de Faltas que suele citarse para esto no aparece en el texto consolidado que publica la Ciudad. La segunda es que la unidad fija equivale a medio litro de nafta de mayor octanaje y su valor se fija por semestres, así que cualquier cifra en pesos queda vieja dos veces por año.
Lo que sí conviene tener claro es que la intimación llega igual, y que el camino para levantarla es el certificado.
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